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2017年樓市形成“冰與火”兩極分化,一二線市場在史上最嚴調控影響下,已出現全面降溫,而三四線城市卻較為火熱。但對于三四線城市,不同企業有不同的看法。有房企認為,三四線不能進,但也有房企在三四線獲利頗多,碧桂園就是一個典型。那么,三四線樓市,到底是蜜罐,還是砒霜?房企選擇三四線城市有何標準?進入的方式跟此前相比,又有何不同?
■房企拿地重心轉向三四線
在調控政策不會放松的大背景下,在一二線城市加大布局難以獲得業績增長,還會沉淀資金、拖累發展速度的情況下,不少房企拿地重心由一二線城市向三四線城市下沉。
在2017年度銷售額破千億的品牌房企,在三四線城市拿地面積占比也在逐步擴大。其中的典型,就是2017年入駐濱州的碧桂園。一直以來深耕三四線城市的碧桂園,去年銷售5508億元,由2016年的第三位躍居第一位。截至2017年12月底,碧桂園累計進駐中國超600個城鎮,擁有超過1000個項目。
不僅是大房企,部分中小房企也抓住了這輪由一二線逐漸蔓延至三四線城市需求釋放的機遇,實現銷售額的突飛猛進,如中梁、祥生、美的等企業。其中,中梁地產就是聚焦三四線城市的典型。2017年,中梁地產也緊隨腳步進駐濱州。這些房企均認為下沉合適的三四線城市,才有可能獲得高周轉的市場機會,房企需要結合自身實際,進行精準化的戰略布局。
■政策相對寬松去庫存明顯
回顧2017年,在一線及重點二線城市受嚴控之時,弱二線、三四線城市繼續輪動式上漲,支撐著全國樓市總體“余溫”尚存,致全國房屋銷量、均價、購地、新開工等諸多指標保持正增長。
按城市層級來看,一線城市跌幅最大,主因是嚴格的預售審批制度導致新盤供應量較小,次因是嚴厲的調控政策抑制了部分購房需求。此外,二線城市的成交也出現明顯下降,也是受到嚴厲的樓市調控政策影響。而三線城市的成交跌幅最小,這和此類城市購房政策相對寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關。在此背景下,很多三四線城市的去庫存周期已明顯收窄。不過,值得注意的是,三四線城市內部也出現分化。其中,一線及重點二線城市樓市調控使需求外溢到部分有區位優勢的三四線城市,這些城市2017年的房地產市場表現亮眼,比如:無錫、泉州、汕頭、佛山等。而仍有部分三四線城市面臨去庫存問題,如威海、呼和浩特、運城等。
■今年或將迎來量價回調
由于限購的實施以及大城市房價高企,很多購房者無法在一二線城市買房,只能退而求其次,到大城市周邊的三四線城市買房。還有一部分購房者,已獲得一二線城市的購房資格,但苦于資金不足,也開始考慮在三四線城市買房。
不過,不少購房者表示擔憂,三四線這輪樓市上漲,是否具有可持續性?實際上,自去年6月后,重點三四線城市新房成交步入下行階段,從價格來看,三四線城市近幾個月開始也趨于平穩,熱度下降。外地去三四線投資的投資客并不多,主要靠本地人口消化為主,但當地人購房只有三個去處,婚房、學區房、改善型住房。
三四線樓市大部分是自住需求占主導,2011-2015年期間房價沒怎么漲,積蓄了部分購房需求,這次是隨著全國樓市政策相對寬松后的一次釋放。值得關注的是,當前房地產市場調控政策已逐步向三四線城市深入。在此基礎上,房企布局三四線,有何判斷標準?需要注意哪些問題?三四線城市不是進不進的問題,而是怎么進,進哪里的問題。房企優先進入經濟比較發達、銷售比較強的城市,是明確的方向。房企進入三四線的方式,可以更多地采取收購的方式,即與當地房企合作,各自發揮優勢。
不管是不是三四線城市,每家房企都有自己的一套拿地模型,只要符合指標就可以選擇性進入,三四線城市在拿地方式上,會有一些收并購的可能性。
 
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