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第一部分,房地產開發公司的準備工作
在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地出讓手續,委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,并落實足夠的開發資金。

第二部分,行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章,房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段:1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段,此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項:
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復,并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查,根據業主單位意見,核發技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》,發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件,在建設單位繳納有關規費后,核發《建設工程規劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段,此階段辦理以下一般事項:
由房地產管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的,作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。
2、開發商應提交材料:
(1)申請書;
(2)企業營業執照;
(3)用地證明文件或者土地使用權證;
(4)建設用地規劃許可證;
(5)建設工程規劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據有關規定應當提交的其他文件。

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